前5月中国房企融资能力TOP30 龙湖万科领跑

　　实际到位资金本月提升明显，首次超过历年水平。国内债券发行量骤减，票面利率回升，而海外债券发行出现回暖，投资于房地产领域的信托产品数量和规模也显著下降。

　　龙湖持续卫冕，房企排名洗牌

　　龙湖集团继3月、4月后，再次夺得房企融资能力榜首。

　　虽然5月没有公开融资事项，但通过1-4月积累，龙湖集团债券融资总额已达103.5亿元，远高于候选企业平均水平59亿元及中位数38亿元。

　　而龙湖保持名次的主要贡献因素，莫过于稳健的负债水平，这不仅使得其融资占短期债务比更高，而且也助力获得了投资级信用评级，进而维持了较低的加权平均利率水平。

　　名次连续上升到第二名的是万科，与榜首龙湖集团相同，均是财务状况过硬的投资级房企，因而有较为扎实的得分支撑，品牌效应、管理水平也为软实力方面增色不少。

　　5月份，万科再次通过公司债融资25亿元，最高票面利率仅为3.45%。

　　接替中国海外发展排在榜单第三名的是首开股份(600376,股吧)，该公司自今年年初便开始了积极的融资活动。截止5月底，总公开融资总额已达211.1亿元，是平均融资额的3倍多。

　　在大量融资同时，首开股份保持着较低加权平均利率3.2%，甚至低于榜首龙湖的加权平均利率3.82%，同时也有着不错的融资短债比。另一方面，较高的授信额度，也助力首开股份名次提升。

　　房地产投资回温，央行释放逆周期调节信号

　　随着疫情影响逐步散去，5月份房地产投资出现较大回升。

　　从房地产投资本年资金来源月度走势来看，经历4月低谷后，5月资金出现了加速上涨，增速与2018年同期相当，这是房地产投资本年资金来源首次超过往年同期水平。

　　具体来看，5月房地产投资本年资金来源累计62653.87亿元，环比上升16.46%，同比上升10.04%。

　　若从月度组成来看，定金及预付款和自筹资金带动了到位资金的增长，分别环比上升了23.43%和26.97%。贷款部分包括个人按揭贷款和国内贷款水平基本保持一致没有显著变化，其中国内贷款环比下降2.04%，而个人按揭贷款部分上升7.55%。

　　另外，其他到位资金环比下降17.98%，但由于该部分占比很小，对整体影响不大。

　　宏观方面，两会期间重申“房住不炒”，因城施策。同时，央行再次释放强化逆周期调节的信号。

　　央行行长易纲于5月16日表示，将加强货币政策的逆周期调节，更加注重灵活适度，维护金融市场稳定。

　　国内债券发行骤减，海外债券回暖

　　根据Wind数据，按申万行业二级分类为房地产开发的企业，发行日期在5月份的债券仅有40只，相比4月份111只下降超过一半，债券总发行额为422.98亿元，同样减少超过一半。

　　同时，5月份债券加权平均票面利率约为4.43%，显著高于4月的3.82%，仅低于1月。

　　从月度数据来看，3月和4月的债券发行金额和数量最多，且均有7类债券发行。相比之下，2月仅有4类债券发行，其他月份有5类债券发行。特别的是，项目收益票据仅4月有发行，可交换债券仅3月有发行。

　　另外可以看到，3月发行额中有大量公司债，而4月发行额中则有较大比重来自中期票据和资产支持证券。

　　从超发情况来看，今年以来各月债券发行均有一定程度超发，1-5月计划发行2955.86亿元，实际发行3195.63亿元，超额发行8.11%。

　　从单月情况来看，5月债券实际超额发行15.5%，金额达56.9亿元，超发金额仅低于3月，百分比为今年以来最高。

　　5月单月，超发情况多于发行不足，同一发行主体也出现了不同债券之间的发行冲抵，表现出了投资者对相同发行人不同债券的偏好。

　　如万科更高利率、更长期期限的债券实现了超额发行，而更低利率、更短期限的发行额反而不足。旭辉方面，投资者更多偏好于含权且期限结构为3+2年的债券，而不是无特殊条款且期限为5年的债券。

　　票面利率来看，除公司信用状况外，债券类型是主要影响因素。

　　对比5月单月及1-5月累计债券发布情况来看，可发现短期融资券和中期票据票面利率分布较为集中，但同时也有较多“异常值”；而5月单月情况正好符合这些异常值的分布，即5月票面利率分散程度更大，存在较多的高利率债券。

　　融资环境趋紧，发行成本升高，也是5月债券发行下滑的主要原因之一。

　　观察1-5月内地债券累计发行额，可以看到首开股份依然是债券发行额最高的房企，总金额达211.1亿元。

　　同时，中国恒大5月以40亿元的债券发行额，1-5月总债券发行额达85亿元，上榜前五。

　　海外债方面，4月份发行基本停滞，首只打破僵局的是新湖中宝(600208,股吧)在4月27日发行的美元债。5月份海外债市场逐渐打开，力高集团、碧桂园等先后于香港及新加坡发行美元债共57.19亿美元。

　　值得注意的是，力高地产、正荣地产等房企均出现了折价发行，特别是力高地产3年期企业债在原本13%票面利率基础上，又以96.856美元的价格折价发行，将实际到期收益率推到14.326%。若考虑赎回条款，最低赎回到期收益率发生在2年末以100%面值赎回，为14.87%。

　　担保融资是内地房企重要的资金来源之一，在内地房企合营规模逐步增加的同时，担保数据提供了表外合营总债务的参考。

　　但由于各房企公告模式不尽相同，时间不一，无法精确获悉各房企当月担保额，观点指数仅搜集样本房企的公告数据，其中或包括尚未实际落实的担保事项。

　　根据公司公告，5月样本房企中共有13家房企涉及43起担保事项，涉资总额518.16亿元。其中，阳光城(000671,股吧)担保事项18起，涉资116.7亿元。已经公告累计担保额的12家企业中，阳光城累计担保额达942.8亿元，为上述企业中最高。

　　公布数据之外，房企实际可以调用的融资来源也是种类繁多。以三盛集团为例，企业今年采用最多的融资方式为开发贷款；同时，三盛集团也综合调用了信托贷款、商票、债券收购等多种途径，为运营开发提供资金。

　　再遭强监管，房地产信托发行规模显著下降

　　根据中国信托业协会最新公布的第一季度信托行业统计数据显示，按资金信托投向划分，投向房地产的余额共计25788亿元，占比14.57%；

　　近期银保监会发布了《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，该办法加强了对非标债券资产的管理，特别是办法要求全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。

　　这些措施在限制了现有信托公司业务同时，也将促使信托公司开拓更加标准化的资产，扩大客户范围，更加有利于信托行业发展成熟。

　　预期办法落实后，将改变现有资金运用模式，改变当前信托贷款等非标类产品主导的结构，更多信托产品将采用股权投资等更标准化的投资模式。

　　根据用益信托网的统计数据，投向房地产领域且发行时间在5月的信托产品共有471只，总融资规模为683.16亿元，相比4月减少了194只，规模缩小了16.19%，平均期限1.46年，平均收益率为7.91%。

　　若按资金运用方式，投资房地产领域信托产品中，运作方式为贷款的产品有178只，规模267.34亿元，平均收益率7.96%；股权投资产品有44只，规模22.14亿元，平均收益率8.3%；权益投资产品有239只，规模377.76亿元，平均收益率7.75%；组合运用产品有10只，规模15.92亿元，平均收益率8.27%。

　　可以发现，当前贷款和权益投资规模最大且收益较低，同时股权投资和组合运用规模较小且收益较高，证券投资类的产品暂缺。

　　从用益信托网公布的产品信息（以下分析均以此数据为基础）来看，5月有98只信托产品公布了产品信息，发行规模共156.71亿元。其中，股权投资产品有10只，规模3.56亿元；权益投资产品有51只，规模82.27亿元；信托贷款产品有36只，规模70.36亿元；组合运用产品有1只，规模0.51亿元。

　　转看融资方，若通过直接融资方追溯到参股房企，可发现中国恒大参与了33只信托产品，涉及资金规模达52.33亿元；融创参与了16只信托产品，涉资23.59亿元；世茂房地产参与了5只产品，涉资6.5亿元；富力地产参与了2只产品，涉资17亿元。

　　四川信托全资子公司廊坊市恒鼎置业房地产开发有限公司，以融资方的身份参与了5只信托产品，但总规模仅为1.09亿元。

　　根据产品说明，信托产品的收益通常会根据投资额有所变动。通常信托产品投资额划分区间为100-300万，300-500万，500到1000万等，对应预期收益率从左到右会不断提高。换句话说，投资者在单一信托产品中的投资额越大，预期收益率也会增加，这也意味着信托产品对更高投资额的倚重。

　　本月公开的产品中，预期收益率超过9%的项目为投资于三亚的宜居别墅住宅项目。

　　通过省（市）的信托收益率分布可以发现，海南、云南、河北的收益率更加靠前。同时，从图中可以看到，投向北京、广东、山东、江苏等省市的预期最低收益分布范围相对于预期最高收益的分布范围更大。

　　预期最高收益基本受限于底层资产的收益情况，而最低收益则更多在于信托产品对投资金额的歧视情况，即相同或相当的顶层收率的情况下，信托产品对入门级投资金额的待遇存在着较大的差异。

　　发行总规模方面，本月广东最高，山东次之，其他省份发行规模下降很快，但此处仅为公开产品发行规模。总体而言，资金的地域分布依然基本围绕东南部形成一个环形。