转型升级 多元化助力建业地产走出河南

在房企全国化布局的当下，仅深耕河南一省的建业地产则显得有些“倔强”。公开资料显示，截至2018年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市。

随着龙头房企逐渐向二三线城市下沉，市场竞争加剧的同时，各家企业的市场占有率也遭到了稀释。在规模增速放缓、市场遭到挤压的大背景下，扎根河南的建业地产如何突围，又如何转型？

龙头房企“入侵”河南，省域化发展遭挑战

建业地产董事局主席胡葆森生于河南，长于河南。他的公司也是如此。

建业地产成立于1992年，27年来一直深耕于河南，在河南有大量的土地储备，被业界誉为“河南王”。建业地产对自己的定位是“中原城市化进程和社会全面进步的推动者”。

对于省域化发展的战略，早在2014年，胡葆森就曾表示：“河南有1亿多人口，有120个县级以上城市，今后15年至20年有3000万人要进城，几乎每个城市都是人口净流入城市，住房总需求约10亿平方米。只要我们能占到市场份额的10%以上，就有干不完的活，赚不完的钱。只是相比于一线城市，发展速度可能会慢一些。”

现如今，这里的“慢一些”在一定程度上体现在建业地产的规模发展上。建业地产在2015年和2016年总资产的同比涨幅仅为6.4%和11.5%。2017年起，总资产同比涨幅才上升至41.1%，2018年更是达到63.1%。在克而瑞发布的2018年房企销售金额排行榜中，排名第43位和第44位的首创置业与合景泰富集团在2018年的资产总值分别为1697.17亿元和1845.37亿元，而排名第42位的建业地产的资产总值仅为1019.62亿元。据了解，首创置业和合景泰富集团都是“90后”，与建业地产年岁相当。

此外，规模房企的进驻也对建业地产的物业销售板块产生了一定的冲击。近几年来，已经有包括恒大、碧桂园、绿城、绿地、万科等多家品牌房企进入河南，进入的城市不止郑州，还包括开封、洛阳、新乡等三四线城市。据郑州克而瑞的数据，建业地产在郑州的权益销售额排名从2016年的第2位下降到2018年的第4位。

规模房企“入侵”河南市场的同时，诸如正商地产、康桥地产等河南本土房企也在不断蓄力。2017年，建业地产在河南的市场占有率仅为4.3%。尽管由于集团向三四线城市及县城的渗透使得这项数据在2018年提升至9%，但随着河南本土房企的不断发力，未来河南省内的“战况”仍是未知数。

轻资产业务比重增大，去年毛利率达91%

纵观建业地产历年的销售数据可以发现，该集团合同销售金额从100亿元到200亿元用了4年，而从200亿元到700亿元只用了2年，增速可谓实现了“飞跃”。其中重要的增速分水岭是2015年，也就是建业地产提出推行轻资产运营模式的那一年。

建业地产历年合同销售金额

图片来源：建业地产2018年财报

轻资产业务的推进算得上是“固守”于河南的建业地产近些年来的重大突破之一。相对于重资产运营高企的前期投资来说，轻资产运营是将企业已有的品牌、资源及技术等“软实力”进行输出，从而以相对更低的成本获得收益。建业地产在河南本土的品牌影响力无疑是其推进轻资产运营的重要保证。

从销售额构成上看，去年，该集团723.66亿元的总合同销售金额中，轻资产合同销售金额达到约186.91亿元，同比大幅增长约197.2%，约占合同销售总额的25.83%。而2017年的年报中，轻资产合同销售金额这一项财务数据并未被单独提及。

按重资产合同销售金额计算，该集团2018年在河南省市场占有率为6.7%；加上轻资产的销售数据后，市场占有率则提升为9.0%。这也在很大程度上说明了轻资产板块在建业地产的业务布局中有着重要的作用。

截至2018年12月31日，建业地产已累计完成110个轻资产项目合约的签订，较2017年年末增长35个；对应的总建筑面积预计将达到1662万平方米。建业地产表示，上述轻资产项目将在未来数年持续为集团带来稳定收入。

此外，该集团的毛利和毛利率分别约为50.91亿元和34.4%，同比分别增长约55.18%和10.8个百分点。其在财报中指出，毛利率提高的其中一个重要原因即为毛利率较高的项目管理服务收入增加。而这里的项目管理收入，自然是来源于轻资产运营。

建业集团首席执行官袁旭俊在业绩会上表示：“2018年轻资产的毛利率是91%，未来基本上能够保持这个利润水平。2019年的销售部分会维持在25%左右的毛利水平。通过这几个数据的相加，2019年整体的毛利会在30%左右。”

由此可见，轻资产运营一定程度上为该集团实现了降本增效。

多元化助力建业地产走出河南？

除了轻资产运营模式的推行，自2015年6月起，建业地产同时开始由综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业转型。三年以来，该集团在地产、商业、物业、文旅、酒店、农业等板块均有布局。数据显示，截至2018年12月31日，建业地产持有4个文旅项目和7个处于不同开发阶段的绿色基地项目。当然，这些项目仍然位于河南省内。

另外，建业地产最新公布的数据显示，2019年第一季度，该集团获得合同销售金额128.36亿元，同比增长约69.8%；其中，重资产销售81.71亿元，同比增长约44.4%；轻资产销售46.65亿元，同比增长约145.4%。

对于集团是否将向河南省以外的市场拓展，胡葆森在2018年业绩会上表示，在满足三个条件的情况下，公司将走出河南。首先为市场半径，要根据公司的管控能力来确定；其次为产品形态，将以中原文化小镇的形态进行操作；第三为轻资产模式，一般股份不会超过20%，因此投资压力不会很大。

其实在2018年12月28日，建业地产和河北省邢台市的一个企业就合作开发邢台市的一个小镇签订了战略合作协议。因此，胡葆森表示，“在建业地产内部，2018年12月28日则是建业地产走出河南的一个时间标志。”

在河南省内房地产市场竞争越发激烈的当下，是固守阵地还是向外拓展？是聚焦特色还是多元发展？建业地产还有很长的路要走。(记者 赵昱)